• Home
  • Domande e risposte
  • Articoli e sentenze
  • Chi è e cosa fa l’amministratore di sostegno: compiti, durata dell’incarico e come fare richiesta

Studenti fuori sede e Covid-19: l’affitto va pagato o si scioglie il contratto per gravi motivi?

Accordarsi con il proprietario o tentare il «recesso»?

Studenti fuori sede e Covid-19: l’affitto va pagato o si scioglie il contratto per gravi motivi?

Per legge non spetta alcuna riduzione, chi ha lasciato l’alloggio per tornare in famiglia deve accordarsi con il proprietario o tentare il «recesso»

gli studenti universitari visti i recenti decreti , non solo non possono seguire le lezioni e sostenere esami ma non hanno nemmeno la possibilità-necessità di utilizzare l’immobile affittato per il quale, però purtroppo, restano obbligati al pagamento dell’affitto.

Non c’è colpa dal punto di vista contrattuale

Il mancato utilizzo, non dipende da nessuna delle parti contrattuali, né c’è, la possibilità di ipotizzare una forma di responsabilità, anche indiretta e senza colpa, del locatore per l’indisponibilità dell’alloggio.

Il problema viaggia su due piani differenti: da un lato il provvedimento del Governo introduce un limite straordinario alla circolazione, come alla possibilità di partecipare «live» a lezioni universitarie, che è sicuramente un caso di forza maggiore – e che rimane un provvedimento d’ordine pubblico incontestabile. Dall’altro, sul piano contrattuale, invece, non è cambiato nulla, se non di fatto. Il contratto è e resta valido ed efficace.

L’immobile resta agibile e utilizzabile

Nulla vieterebbe allo studente di vivere nell’immobile locato, anche se logicamente ha preferito rientrare nella casa familiare. Né sono sopraggiunti elementi di fatto e di diritto che lo rendono inutilizzabile o inagibile in quanto tale, cioè oggettivamente. E nemmeno c’è, a qualsiasi titolo, un’azione od omissione da parte del locatore che impedisca allo studente di fruire dell’alloggio.
Non lo fa per una scelta precisa, comprensibile, ma che rientra nella sua sfera decisionale.

Il Governo ha vietato le lezioni e la circolazione, ma l’immobile resta a tutti gli effetti utilizzabile infatti non l’ha reso “inagibile per legge”. Il locatore non ha posto in essere un’azione che ha reso oggettivamente inutilizzabile l’immobile né l’ha sottratto alla libera disponibilità del conduttore. È lo studente che, potendo, ha scelto di non usarlo.

No a sospensioni o riduzioni di canone senza intesa

Quindi, purtroppo, lo studente non potrà in alcun modo sospendere o autoridurre il canone. Potrà proporre al locatore di rivedere, anche solo in via temporanea, l’aspetto economico del contratto, ma si tratta, appunto di una proposta, un semplice accordo tra locatore e proprietario dell’immobile e, nel caso, questi ultimi arrivino a una decisione, quest’ultima modifica andrà fatta per iscritto. Ed essendo un accordo in riduzione, non sconta né l’imposta di registro né di bollo.

È possibile recedere

E se non si trova un accordo? Allora al conduttore non resterà che recedere con effetto immediato dal contratto, facendo rilevare la sussistenza dei gravi motivi ovvero, nel dubbio, attenendosi a quanto prevede l’articolo 3 del Dm 16 gennaio 2017, che ha introdotto un termine breve per il recesso.

Più nello specifico, il conduttore può avvalersi della recessione “per gravi motivi” (ad esempio una malattia, o l'improvviso decesso di un parente che lo costringe a tornare nella propria città di origine e lasciare momentaneamente l'università, eccetera). Anche in tale ipotesi, è comunque tenuto a inviare una raccomandata al proprietario, con minimo tre mesi di anticipo.
Una risoluzione pacifica del contratto è sempre la soluzione più ragionevole. In sostanza, se lo studente non intende tornare all'Università, diventerà lungo e dispendioso costringerlo ad adempiere a un contratto da cui lui abbia receduto anticipatamente per gravi motivi mentre è più vantaggioso per il locatore liberare in fretta l'immobile per la prossima stagione universitaria.

Se invece (come accadrà nella maggior parte dei casi) lo studente tornerà nella sede universitaria, sarà costretto a pagare i mesi arretrati ma anche in questo caso il buonsenso dovrebbe far capire al locatore che una transazione è la strada migliore.
Nel caso in cui il contratto sia stato firmato da un gruppo di studenti e uno di essi lasci la stanza, l'importo complessivo del canone rimane invariato. Di conseguenza, gli inquilini rimasti pagheranno un affitto maggiore, almeno fino a quando non troveranno il sostituto.


Avvocato Valeria Astolfi

  • Visite: 13628

Articoli correlati

Avvocato Valeria Astolfi

Avvocato Valeria Astolfi

Direttrice del sito Problemi di Famiglia. Specializzata in tutela legale nell'ambito del diritto civile, diritto di famiglia, diritto del lavoro con oltre 20 anni di esperienza in materia.

Maggiori informazioni: Studio legale Valeria Astolfi - Rimini